Capitolato di ristrutturazione appartamento: perché è così importante?

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Il capitolato di ristrutturazione è un documento fondamentale per pianificare i lavori, calcolare i costi e confrontare più preventivi. Le risposte alle domande più frequenti dall’esperienza sul campo di Io Ristrutturo e Arredo.


Tra i tanti documenti di una ristrutturazione di casa c’è il capitolato dei lavori. Se ne sente parlare spesso, ma di cosa si tratta nello specifico? 

Vediamo attraverso 6 domande e risposte cos’è il capitolato per la ristrutturazione di un appartamento, chi deve farlo, cosa comprende e perché è tanto importante nell’economia di una ristrutturazione.

I permessi da richiedere e i documenti da presentare in comune per ristrutturare casa.

Cos’è il capitolato di ristrutturazione di un appartamento?

Il capitolato per la ristrutturazione di un appartamento è un elenco delle lavorazioni, delle forniture e delle quantità necessarie per eseguire i lavori come progettati. Il capitolato è infatti redatto a partire dal progetto definitivo di ristrutturazione ed è parte integrante del contratto tra committente e impresa. Attraverso di esso è possibile pianificare il progetto esecutivo e quindi i lavori.

Cosa comprende il capitolato dei lavori?

Il capitolato, che fa parte del progetto definitivo a corredo del contratto tra committente e impresa di ristrutturazione, comprende:

  • dettaglio delle opere da realizzarsi;
  • dettaglio delle modalità di esecuzione;
  • materiali che verranno utilizzati;
  • le caratteristiche delle lavorazioni.

Nel capitolato dei lavori di ristrutturazione non sono ancora specificati i riferimenti economici: per quantificare i costi è necessario tradurre il capitolato in computo metrico, nel quale ad ogni voce del capitolato viene affiancato il relativo costo. Il computo metrico altro non è che un capitolato prezzato.

Il capitolato è il primo passo per conoscere i costi della ristrutturazione. Con in mano un progetto e un capitolato dei lavori, infatti, un privato può richiedere preventivi a più imprese, potendoli confrontare in modo oggettivo, in quanto tutti sono stati realizzati a partire dagli stessi lavori e dalle stesse quantità.

I vantaggi di un progetto di ristrutturazione coordinato che comprende anche gli arredi che saranno inseriti.

Per conoscere i costi totali della ristrutturazione bisognerà poi considerare anche altre voci: i costi professionali di presentazione delle pratiche, la gestione del cantiere (direzione lavori) e il costo degli arredi. Conteggiarle da subito potrebbe forse spaventare, ma è utile per valutare ogni scelta e, magari, fare qualche aggiustamento al progetto, come cambiare qualche finitura per poter inserire il divano dei propri sogni!

Com’è fatto il capitolato di ristrutturazione?

Il capitolato per la ristrutturazione di un appartamento è generalmente diviso in 3 parti

La parte iniziale contiene le informazioni relative all’immobile da ristrutturare e le sue caratteristiche (metratura, numero di vani, piano, e così via). 

Nella seconda parte del capitolato sono invece elencati gli interventi previsti dal progetto di ristrutturazione. Nell’ordine:

  • demolizioni, abbattimento muri non portanti, rimozione piastrelle, sanitari e porte;
  • formazione degli scassi per la predisposizione di eventuali nuovi impianti e l’alloggiamento di tubazioni e scarichi;
  • prodotti, tecniche utilizzate e posizionamento punti luce e prese per la realizzazione di un nuovo impianto elettrico;
  • prodotti utilizzati, tecniche e superfici per la realizzazione di un nuovo impianto idrico in bagno e cucina, posa in opera di tubature di carico e scarico, allacci alla rete condominiale, montaggio sanitari e rubinetteria;
  • interventi per la realizzazione e messa in funzione del nuovo impianto a gas e di riscaldamento, tra cui la posa delle tubature e dei termosifoni, con le specifiche dei prodotti utilizzati e delle tecniche impiantistiche adottate.
  • messa in posa di nuovi pavimenti, rivestimenti e opere di piastrellatura, anche in questo caso specificando prodotti, tecniche e superfici;
  • costruzione di opere murarie come tramezze, soppalchi, davanzali, telai per porte e finestre;
  • eventuali interventi di consolidamento su murature, facciate e controsoffitti, opere di impermeabilizzazione e protezione termica.
  • tinteggiatura e finiture.

Infine, la terza e ultima sezione del capitolato riporta le informazioni di contatto dell’impresa incaricata. 

È obbligatorio fare il capitolato per la ristrutturazione di un appartamento?

Il capitolato per i lavori di ristrutturazione di un appartamento privato è facoltativo; l’obbligo scatta solo per gli appalti che riguardano la pubblica amministrazione.

Nonostante questo, è consigliabile richiedere il capitolato anche per le ristrutturazioni private, per poter verificare alla consegna la conformità delle opere realizzate con il progetto approvato.

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Chi fa il capitolato dei lavori e quanto costa?

Il capitolato viene redatto dal progettista, cioè un ingegnere, un architetto o un geometra iscritto all’albo.

Può essere richiesto al progettista di fiducia, e utilizzato poi per richiedere e confrontare più preventivi presso le imprese di ristrutturazione, anche se nella maggior parte dei casi viene redatto insieme al computo metrico direttamente dal referente dell’impresa incaricata di realizzare il progetto e di eseguire i lavori.

Nel primo caso il capitolato ha un costo (nell’ordine di qualche centinaio di euro, in base alla tipologia e alla complessità della ristrutturazione), mentre nel secondo solitamente è compreso nei costi di gestione e progettazione.

Bonus e agevolazioni previsti per la ristrutturazione della seconda casa.

Perché è importante il capitolato dei lavori?

Come abbiamo visto sopra, il capitolato è il primo passo per quantificare i costi della ristrutturazione; consente di confrontare in modo oggettivo due o più preventivi e di tutelarsi in caso di eventuali controversie in sede di cantiere circa le lavorazioni, i materiali utilizzati e le quantità.

Per evitare spiacevoli sorprese, e scoprire all’ultimo che il risultato finale è differente da quanto immaginato, il capitolato dei lavori rappresenta una garanzia fondamentale anche quando si acquista una casa in costruzione, ovvero quando si acquista, sostanzialmente, la promessa di ciò che verrà realizzato.

In estrema sintesi, il capitolato di ristrutturazione è un documento essenziale per garantire al committente che i lavori siano eseguiti a regola d’arte, in modo completo ed entro i tempi stabiliti.

Senza capitolato è facile incorrere in fuori budget!

Nel processo di ristrutturazione è frequente dover affrontare spese aggiuntive non preventivate a causa della scarsa importanza attribuita al capitolato, uno strumento fondamentale, come abbiamo visto, per programmare al meglio l’esecuzione del progetto. 

Senza capitolato, o con un capitolato approssimativo e incompleto, si tende a scegliere tra i preventivi raccolti il progetto più economico, salvo poi scoprire che non includeva alcune importanti lavorazioni – le quali, ovviamente, saranno conteggiate a parte. 

I contrattempi in fase di cantiere possono sempre capitare, sia chiaro, ma un capitolato di ristrutturazione completo e dettagliato è imprescindibile per ridurre al minimo l’imprevisto

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