Casa nuova o casa da ristrutturare, quale conviene di più?

Comprare casa da ristrutturare conviene? La risposta a tutti i quesiti.

I tassi ai minimi storici e le agevolazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione permettono di comprare un immobile e ristrutturarlo spendendo complessivamente meno rispetto ad un’abitazione già “pronta”.

Comprare una casa da ristrutturare è un buon investimento? Meglio scegliere un’abitazione pronta per essere abitata o una casa da rimodernare affrontando i costi di una ristrutturazione?

La risposta è soggettiva: dipende dall’occasione che si presenta, dalla città, dalla necessità o meno di avere interni progettati su misura e dalla cifra che si è pronti a investire.

In generale possiamo però affermare che la scelta di un appartamento da rimettere a nuovo può rappresentare un’opzione più conveniente (purché le parti comuni siano in buono stato), alla luce delle agevolazioni fiscali e degli attuali tassi sul mutuo di acquisto e ristrutturazione prima casa.

Vediamo più nel dettaglio i fattori da prendere in considerazione per scegliere in modo consapevole.

I vantaggi fiscali per chi ristruttura casa

Confermate per tutto il 2020 diverse agevolazioni fiscali relative alle spese sostenute per la ristrutturazione e l’arredamento di casa:

  • detrazione IRPEF al 50%, spalmata in 10 anni e calcolata su tetto massimo di 96mila euro di spesa per interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati entro il 31/12/2020;
  • bonus mobili e elettrodomestici: va in detrazione il 50% (su un tetto massimo di 10 mila euro) delle spese sostenute per mobili e grandi elettrodomestici di classe A+ o superiore (per i forni vale la classe A) acquistati nell’ambito di lavori di ristrutturazione, restauro o manutenzione straordinaria dell’immobile;
  • ecobonus: detrazione fiscale del 110%, fruibile in 5 anni, sui principali interventi di isolamento termico e sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, e congiuntamente sull’acquisto e l’installazione di infissi e pannelli solari, effettuati dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, purché tali interventi producano un miglioramento di almeno due classi energetiche. Anche il singolo appartamento può usufruire del superbonus per gli interventi di cappotto termico sulla sua superficie di pertinenza, se l’intervento viene realizzato a titolo privato e non condominiale.

Si aggiunge infine un’altra importante agevolazione introdotta dal Decreto Rilancio, ovvero la possibilità risparmiare con l’impresa tramite il ricorso alla cessione del credito, che si traduce nella possibilità di iniziare la ristrutturazione a costi ridotti (per saperne di più vedi l’articolo dedicato alla cessione del credito per ristrutturazioni).

Tenendo conto dell’importo da destinare ai lavori di restyling, l’investimento nella casa da ristrutturare può garantire un effettivo risparmio quando la differenza di prezzo tra immobile nuovo e immobile da ristrutturare è superiore ai 30 mila euro (a patto, ovviamente, di riuscire a sfruttare appieno l’agevolazione IRPEF).

Mutuo acquisto e ristrutturazione prima casa, tassi ai minimi storici

Oltre agli sconti fiscali c’è il mercato dei mutui casa, che in questo momento presenta condizioni di finanziamento piuttosto favorevoli. Il mutuo per l’acquisto e quello per la ristrutturazione viaggiano spesso a braccetto, le banche offrono infatti proposte di finanziamento per entrambe le cose.

Come riporta il Corriere della Sera, i tassi di interesse sui mutui prima casa hanno toccato a settembre nuovi minimi, scendendo per la prima volta in Italia sotto lo 0,5% sulla durata dei 20 anni (0,4% invece per i mutui trentennali). Numeri che si traducono a livello pro-capite in una rata media mensile di 333 euro (-3,2% rispetto ad agosto) e in una corsa alla stipula di nuovi contratti a rata fissa.

Le giovani coppie under 35 possono utilizzare anche il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, che prevede un tasso agevolato e la garanzia statale sul 100% dell’importo non solo per l’acquisto ma anche per la ristrutturazione di una prima casa del valore non superiore ai 250 mila euro.

Casa da ristrutturare, quanto si risparmia a Milano e Roma?

Come emerge dalla ricerca dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, la scelta di una casa da rimettere in sesto può risultare in molti casi conveniente.

A Milano un appartamento da ristrutturare di 80 mq in zona centrale (ma non centralissima) costa in media 398 mila euro, 78 mila in meno rispetto ad un appartamento già abitabile. Con una ristrutturazione di buon livello da 700-750 euro al metro quadro si spendono all’incirca 60 mila euro, di cui la metà rientrano sotto forma di “sconto” fiscale, rendendo particolarmente appetibile l’ipotesi di scegliere una casa da ristrutturare.

A Roma, dove i prezzi degli immobili sono inferiori e la posizione ha un peso ancor più determinante nella determinazione del valore, la differenza tra un casa nuova e una da ristrutturare è in media di 21 mila euro nel centro storico, di 44 mila euro nelle zone semi centrali e di 24 mila euro in periferia.

Differenze molto più alte si riscontrano confrontando il prezzo di una casa da ristrutturare con quello di una casa appena costruita (172 mila euro sugli 80 mq di Milano e 115 mila euro a Roma), ma questo confronto non è indicativo per due motivi: la casa di nuova costruzione 1) non comporta spese di manutenzione straordinaria per almeno dieci anni e 2) vanta caratteristiche energetiche strutturali che un immobile “vecchio” non può replicare.

Come funziona la cessione del credito in ottica ristrutturazione casa e come servirsene per avviare la ristrutturazione con un budget inferiore.

Conviene comprare una casa da ristrutturare?

Torniamo alla domanda iniziale: comprare una casa da ristrutturare è un buon investimento?

  • Decisamente sì, se l’obiettivo principale è abitare in una casa adattata ai propri gusti e desideri. Oltre al fattore prezzo bisogna infatti pensare alle esigenze abitative e ai vantaggi di una casa su misura (pensiamo ad esempio a quanto sia utile fare un secondo bagno in caso di famiglia numerosa…). In tal caso la scelta è obbligata: acquistare una casa da rimettere in sesto e affidarla ad una ditta di ristrutturazione.
  • Forse, se l’unico scopo è risparmiare: in questo caso la valutazione cambia in base alla città, al quartiere e allo stato di conservazione delle parti comuni. Dal punto di vista economico l’operazione ha senso solo se l’edificio in cui si trova l’appartamento è in buone condizioni. In generale, questo tipo di investimento può rappresentare un’operazione interessante quando la differenza di prezzo con la casa pronta, che non richiede particolari interventi per essere abitata, è superiore al preventivo per gli interventi di ristrutturazione: grazie al connubio tra detrazioni fiscali e rate basse dei mutui si riesce a comprare e ristrutturare pagando complessivamente meno.
  • Probabilmente no, se il vero obiettivo è riqualificare e rivendere immediatamente per guadagnare in conto capitale: operazione rischiosa per le spese notarili, di agenzia e di gestione (che possono gravare a lungo se non si trova un acquirente in tempi stretti).

Il tuo stile è il vero valore aggiunto

La casa è un po’ come il vestito delle grandi occasioni: puoi comprarla “preconfezionata” o cucirtela addosso su misura, se conosci un bravo sarto che sa dove mettere le mani.

Facendo un buon lavoro con i giusti professionisti puoi ristrutturare l’abitazione a seconda dei tuoi gusti e trasformarla nella casa perfetta, aumentando in parallelo il suo valore economico.

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