Ristrutturazione balcone: chi paga e quanto costa?

Ristrutturazione balcone: costi, regolamenti e detrazioni fiscali.
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Come si dividono e a quanto ammontano le spese di manutenzione e rifacimento dei balconi in un edificio condominiale.


Arriva la bella stagione e quasi senza accorgercene trascorriamo sempre più tempo sui nostri balconi. Per pranzare, lavorare, curare le piante, o semplicemente per godere del sole primaverile. 

Come gli altri ambienti di casa, anche i balconi meritano un’attenta manutenzione, che talvolta non può fare a meno di un intervento di ristrutturazione del balcone vero e proprio, per rinnovarne estetica, comfort e sicurezza. 

Ma cosa significa, nella sostanza, ristrutturare un balcone? E quanto costa?

Rispondiamo a tutte le domande e ai dubbi più frequenti sul rifacimento dei balconi.

Differenza tra balcone e terrazzo

Avere ben presente la differenza tra balcone e terrazzo è fondamentale in quanto la suddivisione della spesa condominiale in caso di ristrutturazione di questi spazi è diversa.

Il balcone è un elemento architettonico aggiunto al corpo principale dell’edificio che sporge dalla facciata, mentre il terrazzo è incluso nell’edificio, di cui è parte integrante, e solitamente assolve ad una funzione di copertura.

Entrambi sono muniti di parapetto, ma il terrazzo è privo di copertura, mentre il balcone ha come soffitto la parte sotto del balcone del piano superiore.

Rifacimento balconi: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Il Testo unico sull’edilizia e la dispensa ANACI (associazione nazionale degli amministratori di condominio) sulle manutenzioni ordinarie e straordinarie definiscono come manutenzione ordinaria i lavori volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture esterne degli edifici, purché ne siano conservati i caratteri originari.

Rientrano perciò in questa categoria gli interventi su ringhiere o parapetti dei balconi, così come il rifacimento della pavimentazione e il ripristino di tinteggiatura, intonaci e rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche di quelli precedenti. Questi interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di permessi di ristrutturazione come ad esempio CILA e SCIA.

Al contrario, gli interventi di ristrutturazione o rifacimento parziale del balcone che introducono elementi di novità rispetto alla struttura preesistente vanno considerati manutenzione straordinaria. Spesso il confine tra le due tipologie di intervento è molto labile: in caso di dubbio, il consiglio è di rivolgersi all’ufficio tecnico del comune di residenza o al progettista di fiducia. 

Ristrutturazione balconi, chi paga?

Esistono due tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati.

I balconi aggettanti sono quelli “sospesi” in aria, che sporgono dalla facciata dell’edificio. Non assolvono ad alcuna funzione di sostegno/copertura e costituiscono un mero prolungamento dell’appartamento.

I balconi aggettanti appartengono al proprietario della corrispondente unità immobiliare e gli oneri per la sua manutenzione, compresi quelli inerenti alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto, sono tutti a suo carico. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale, come vedremo tra poco, si devono considerare beni comuni di tutti.

Ci sono poi i balconi incassati: sono i balconi che non sporgono ma formano una rientranza nella facciata dell’edificio, inglobati su tre lati dai muri dell’edificio condominiale. 

La spesa per la ristrutturazione del balcone incassato è ripartita tra i proprietari degli appartamenti sovrapposti: le spese di ripristino della soletta devono essere sostenute in parti uguali; la copertura del pavimento, l’impermeabilizzazione e la pavimentazione sono a carico del proprietario del piano superiore, mentre l’intonaco, la tinta e la decorazione del cielino (il rivestimento della soletta) spettano al proprietario del piano inferiore.

In ogni caso, il rivestimento (in marmo o intonaco) del parapetto o della soletta, i frontalini (la parte terminale della struttura armata del balcone) e in generale tutti gli elementi estetici del balcone, come pilastrini, ringhiere di pregio e mattonelle decorative vengono considerati parti comuni per la loro funzione ornamentale, che conferisce valore all’intero edificio.

Il loro rifacimento è dunque ripartito tra tutti i condomini, anche da quelli che non hanno un balcone.

Ripartizione spese manutenzione balconi

A meno che il regolamento condominiale non preveda una diversa ripartizione, il proprietario dell’appartamento che “calpesta” il balcone è sempre chiamato a sostenere le spese per:

  • tinteggiatura della ringhiera (a meno che non abbia funzione decorativa);
  • rifacimento della pavimentazione del balcone;
  • impermeabilizzazione del balcone.

In caso di balcone incassato, le spese sono ripartite in questo modo:

  • parapetto in muratura: tutti i condomini in proporzione ai millesimi;
  • ripristino soletta: in parti uguali tra i due appartamenti interessati;
  • pavimentazione e impermeabilizzazione: appartamento sopra;
  • manutenzione cielino (o sottoballatoio): appartamento sotto.

Tutti i condomini devono farsi carico per millesimi delle spese relative a: 

  • tinteggiatura delle ringhiere dei balconi con funzione decorativa;
  • tinteggiatura delle pareti esterne dell’edificio sulla perpendicolare dei balconi;
  • riparazione e tinteggiatura dei frontalini e dell’intradosso dei balconi;
  • ripristino del parapetto e del frontalino;

trattandosi di interventi che contribuiscono all’estetica di tutta la facciata.

Sottobalcone, a chi spetta il rifacimento?

La ristrutturazione della parta inferiore del balcone (intonaco e tinta) è totalmente a carico dell’appartamento a cui il sottobalcone fa da soffitto, ossia l’appartamento sottostante.

Se dal sottobalcone si stacca un calcinaccio o una parte di cornicione? Anche in questo caso la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del piano di sotto che dal sottobalcone riceve copertura.

Quanto costa rifare un balcone?

Ecco un riassunto dei possibili lavori per il rifacimento del balcone con i relativi costi al metro quadro.

  • Demolizione della vecchia pavimentazione e del massetto: 25€ – 35€ al metro quadro
  • Applicazione della guaina impermeabile: 25€ – 35€ al metro quadro
  • Realizzazione di un nuovo massetto: 25€ – 35€ al metro quadro
  • Posa di una nuova pavimentazione: 30€ – 60€ al metro quadro
  • Rifacimento frontalino: 80€ – 120€ al metro lineare

I costi dipendono non soltanto dalle dimensioni del balcone ma anche dai materiali scelti per la nuova pavimentazione, che variano in base alla qualità del prodotto e alle sue caratteristiche estetiche e di resistenza.

Esempio tabella costo balconi al mq 

Di seguito un esempio indicativo di costi per il rifacimento di balconi in base alle dimensioni.

  • Rifacimento balcone 2 mq: da 420€ – 700€
  • Rifacimento balcone 5 mq: da 600€ – 1000€
  • Rifacimento balcone 8 mq: da 960€ – 1600€

Impermeabilizzazione balconi: perché è utile e come farla

L’impermeabilizzazione del balcone è utile per prevenire danni e pericoli causati nel tempo dalle infiltrazioni d’acqua. Si tratta di un’operazione delicata che va progettata e realizzata da professionisti esperti, utilizzando solo materiali di qualità certificata.

L’impermeabilizzazione del balcone può essere realizzata in due modalità:

  • una più veloce ed economica, che può bastare quando le infiltrazioni sono nella fase iniziale e non hanno arrecato gravi danni al balcone: si inizia con la riparazione delle crepe su fughe e piastrelle e si procede con l’applicazione di una resina che crea una barriera impermeabile sulla superficie;
  • ed una più drastica, che consiste nella demolizione del vecchio pavimento e del suo ripristino totale, con successiva impermeabilizzazione; si ricorre a questa soluzione quando la tenuta del balcone è ormai compromessa.

L’impermeabilizzazione del pavimento del balcone è a carico dell’appartamento che se ne serve, sia in caso di balcone aggettante che di balcone incassato.

Agevolazioni fiscali per ristrutturazione balconi

Le spese per il rifacimento e la ristrutturazione dei balconi sono detraibili con il Bonus Facciate.

L’agevolazione consiste nella detrazione del 90% ripartita in 10 anni sulle spese per i lavori di ristrutturazione delle parti esterne degli immobili che si affacciano su suolo pubblico. A differenza del Bonus Ristrutturazione Casa e del Bonus Mobili ed Elettrodomestici, il Bonus Facciate non prevede limiti di spesa. 

Bonus ristrutturazione balcone: cosa va in detrazione?

Gli interventi ammessi al Bonus Facciate vanno dal ripristino del piano di calpestio alle stuccature e tinteggiature, dal restauro di ornamenti e fregi visibili dal suolo pubblico al rifacimento di grondaie, parapetti e cornicioni

Come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, il Bonus Facciate spetta anche per le spese relative a:

  • rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone;
  • sostituzione dei pannelli in vetro poste come pareti perimetrali del balcone;
  • tinteggiatura dell’intelaiatura metallica che sostiene i pannelli in vetro;
  • tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone.

Sono ammessi in detrazione anche i costi di progettazione, perizie e sopralluoghi dei tecnici.

Ristrutturare il balcone per un outdoor perfetto!

Ristrutturare o rifare un balcone è un’operazione tutt’altro che semplice. Va progettata con perizia, a maggior ragione se si vive in condominio, dove è necessario rispettare una serie di prescrizioni e regolamenti urbanistici e condominiali. 

Se stai progettando il restyling del tuo balcone in vista dei mesi estivi, rivolgiti a professionisti capaci. La competenza di un progettista esperto nella ristrutturazione di balconi è fondamentale per realizzare un intervento a regola d’arte, capace di soddisfare i tuoi desideri nel pieno rispetto dei vincoli normativi.

Io Ristrutturo e Arredo, il network tutto italiano di ristrutturazione e arredamento di interni chiavi in mano, si avvale di materiali certificati e tecnici d’eccellenza per eseguire lavori di ristrutturazione e relook, anche negli spazi esterni di casa: rappresentano un parte sempre più importante delle nostre abitazioni e vanno trattati con il riguardo che meritano!

 


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