Ristrutturazione mansarda: come rendere abitabile un sottotetto

Come rendere abitabile un sottotetto e ristrutturare la mansarda
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Come ristrutturare un sottotetto per trasformarlo in una mansarda abitabile: requisiti tecnici, altezze da rispettare e normative di riferimento.


Hai un sottotetto e vuoi trasformarlo in mansarda, per avere un appartamento o una stanza in più?

Con la ristrutturazione del sottotetto è possibile trasformare un ambiente non abitabile in un’accogliente mansarda abitabile, uno spazio dalla conformazione originale e dal design affascinante.

Quando si decide di ristrutturare un sottotetto per trasformarlo in mansarda, però, bisogna verificare e rispettare le normative regionali sul recupero dei sottotetti. Vediamo più nel dettaglio tutti i requisiti e i vincoli da rispettare per creare una mansarda da un sottotetto non abitabile.

Sottotetto e mansarda: che differenza c’è?

Partiamo da un presupposto importante: nonostante siano spesso usati come sinonimi, sottotetto e mansarda sono ambienti dalle caratteristiche differenti.

Possiamo riassumere così la differenza tra sottotetto e mansarda: il sottotetto è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura di un appartamento situato all’ultimo piano. A livello di normativa, non è destinato ad essere abitabile, ma può servire come deposito o stenditoio.

La mansarda è un sottotetto abitabile, in quanto soddisfa tutti i requisiti tecnici e normativi (rapporto aeroilluminante, altezze medie e minime, collegamenti con acqua, gas, luce e fogna) che lo rendono adatto alla permanenza prolungata da parte delle persone. La mansarda può essere quindi la parte superiore di un’abitazione monofamiliare oppure costituire un vero e proprio appartamento a sé stante all’interno di un condominio.

La ristrutturazione di un sottotetto diventato abitabile.

Come rendere abitabile il sottotetto: i requisiti su altezze e rapporto aeroilluminante

Per ristrutturare un sottotetto, renderlo abitabile e trasformarlo in mansarda bisogna rispettare i requisiti minimi di agibilità stabiliti dalla legge.

Utilizzare a scopo abitativo un sottotetto privo delle caratteristiche tecniche per essere considerato abitabile costituisce infatti abuso edilizio: per questo motivo le autorità potrebbero intimarne la demolizione.

La legge nazionale sul recupero dei sottotetti

A livello nazionale, le normative da considerare per la ristrutturare un sottotetto e renderlo abitabile sono descritte nel decreto ministeriale del 5 luglio 1975 e nella legge numero 457 del 1978.

In sintesi, le regole da rispettare sono le seguenti:

  • superficie minima: 9 metri quadri;
  • altezza minima netta* per gli ambienti principali (zona giorno, cucina, zona notte): 2,70 metri;
  • altezza minima per bagni, corridoi, disimpegni in genere: 2,40 metri.

* Per altezza netta si intende la distanza tra il piano di calpestio e il piano mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso della struttura soprastante.

Nel caso di sottotetti di appartamenti situati in comuni montani, considerata la particolare struttura architettonica degli edifici, la deroga nazionale stabilisce che è possibile ridurre l’altezza minima fino a 2,55 metri. Le superfici con altezza inferiore devono essere separate dal resto dell’abitazione attraverso pareti divisorie e armadiature con funzione di ripostiglio o guardaroba.

Altezza minima e altezza media ponderale: cosa dicono le direttive regionali

Le regioni, attraverso una serie di deroghe, hanno “superato” le regole nazionali e stabilito direttive diverse riguardo l’altezza minima da rispettare per la ristrutturazione del sottotetto. In particolare, è stato introdotto un altro parametro di misura chiamato altezza media ponderale. Si tratta della misura ottenuta dividendo il volume della parte di sottotetto con altezza superiore a quella minima, per la superficie relativa.

Tutte le regioni richiedono che i sottotetti abbiano altezze minime inferiori ai 2,70 metri. Nello specifico, anche se con qualche eccezione per gli ambienti accessori, le abitazioni montane o situate nei centri storici, le altezze minime da rispettare cambiano di regione in regione:

  • Calabria, Friuli Venezia Giulia, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Sicilia, Toscana: 1,50 metri;
  • Trentino Alto Adige: 2,40 metri;
  • Piemonte: 1,60 metri;
  • Emilia Romagna e Veneto: 1,80 metri;
  • Abruzzo, Basilicata, Campania, Molise, Puglia: 1,40 metri;
  • Umbria: 1,20 metri;
  • Marche e Valle d’Aosta: nessun limite.

Per quanto riguarda invece l’altezza media ponderale, in gran parte delle regioni è stabilita in 2,40 metri, con differenze che variano di 10 o 20 centimetri in base ai comuni. Le regioni che si distinguono maggiormente sono Lazio e Sicilia (altezza media ponderale minima di 2 metri) e Valle d’Aosta (2,50 metri).

Ristrutturazione di una mansarda resa abitabile.

Rapporto aeroilluminante e fattore medio di luce diurna

Per rendere la mansarda uno spazio abitabile, oltre al rispetto dei requisiti sulle altezze, bisogna considerare anche i rapporti aeroilluminanti. La quantità di luce e il ricambio d’aria, infatti, sono elementi fondamentali per l’abitabilità di un ambiente.

Il rapporto aeroilluminante è il rapporto tra la superficie del pavimento e quella della finestra. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8, ma anche in questo caso le regioni dispongono di regolamentazioni diverse:

  • Abruzzo, Campania, Lombardia, Marche, Piemonte Puglia, Sicilia, Sardegna: 1/8;
  • Basilicata e Molise: 1/10;
  • Bolzano e Calabria: 1/15;
  • Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Toscana, Umbria, Veneto: 1/16;
  • Friuli Venezia Giulia: 1/10 oppure 1/12 se l’immobile è situato ad un’altitudine superiore a 400 metri slm;
  • Valle d’Aosta: 1/8 oppure 1/32 se nel centro storico.

Il rapporto aeroilluminante, però, da solo non basta a garantire l’abitabilità di un sottotetto. L’orientamento della stanza, la presenza di alberi o altre strutture e la posizione delle finestre sono elementi che influenzano l’illuminazione dell’ambiente e che determinano il fattore medio di luce diurna (FmLD). Per garantire un’illuminazione adeguata, il fattore medio di luce diurna per una mansarda deve essere del 5%, in modo da assicurare visibilità e risparmio energetico.

I permessi necessari per ristrutturare un sottotetto o una mansarda

La ristrutturazione di un sottotetto in ottica abitabilità è considerata una ristrutturazione edilizia a tutti gli effetti e questo rende necessaria una valutazione preventiva di sicurezza e il rilascio del permesso da parte del comune di competenza.

Gli interventi di semplice riordino degli spazi interni (ad esempio attraverso l’inserimento di pareti in cartongesso), di nuovi allacciamenti e di rifacimento degli impianti richiedono una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), mentre per lavori più pesanti, come l’apertura di una nuova finestra o porta su muro portante, occorre presentare la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Per saperne di più su questo argomento, consigliamo la lettura dell’articolo dedicato a permessi e pratiche edilizie per ristrutturare casa.

Ristrutturazione della mansarda: inizia col piede giusto!

I materiali giocano un ruolo importante nella ristrutturazione della mansarda: meglio prediligere quelli traspiranti, come il legno, per evitare il rischio di condense e umidità. È opportuno progettare un sistema di coibentazione a muro per ottenere maggiore efficienza energetica, impermeabilizzare il tetto e realizzare un cappotto termico di almeno 7 centimetri per regolare al meglio la giusta temperatura.

Il consiglio, considerati anche i numerosi aspetti tecnico-legali da considerare quando ci si appresta a rinnovare un sottotetto o una mansarda, è di affidarsi a professionisti esperti in questo genere di ristrutturazioni.

Il network di Io Ristrutturo e Arredo, presente con 90 showroom in tutta Italia, offre materiali certificati e di qualità, oltre alla competenza di professionisti esperti, capaci di progettare ed eseguire interventi di ristrutturazione e relook su misura con un servizio all inclusive e chiavi in mano: i lavori di ristrutturazione e arredamento sono gestiti e coordinati da un unico referente, lasciando al cliente l’esperienza più bella del “fare casa”.


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